Urakkamuotojen vertailu – Valitse oikea toteutusmuoto

Rakennusprojektin alkuvaiheessa jokainen päätös vaikuttaa koko hankkeen onnistumiseen. Yksi ratkaisevimmista päätöksistä on urakkamuodon valinta.

Väärä toteutusmalli voi pahimmillaan johtaa venyneisiin aikatauluihin, paisuneisiin kustannuksiin ja epäselviin vastuusuhteisiin. Jos sopimukset ja vastuualueet jäävät hämäriksi, ongelmien selvittely vie aikaa ja energiaa – usein juuri silloin, kun työmaalla pitäisi keskittyä olennaiseen.

Vastaavasti oikein valittu urakkamuoto luo selkeän pelikirjan kaikille osapuolille. Vastuut ovat selvät, päätöksenteko sujuu ja projektin tavoitteet pysyvät selkeinä koko projektin ajan.

Tässä artikkelissa käymme läpi yleisimmät rakennusurakkamuodot, niiden edut ja haasteet sekä millaisiin hankkeisiin kukin malli sopii.

Lisäksi käymme läpi, miten nykyaikaiset digitaaliset työkalut, kuten Admicomin toiminnanohjausjärjestelmä, helpottavat erilaisten urakkamuotojen hallintaa projektin jokaisessa vaiheessa.

Aluksi: Mitä urakkamuoto tarkoittaa ja miksi sillä on merkitystä?

Urakkamuodolla tarkoitetaan sitä, miten rakennushankkeen sopimukset, vastuut ja päätöksenteko on järjestetty tilaajan, urakoitsijoiden ja muiden osapuolten kesken.

Käytännössä urakkamuoto määrittelee, kuka tekee mitä, kuka vastaa mistäkin ja miten eri työvaiheet nivoutuvat yhteen.

Valinta vaikuttaa suoraan projektin arkeen. Sopimusmalli määrää, kuinka nopeasti päätöksiä voidaan tehdä, miten mahdolliset muutokset hoidetaan, kuka kantaa riskit kustannusten ja aikataulujen venymisestä ja lopulta sen, kuinka sujuvasti työmaa etenee.

Samalla se määrittää, kuinka paljon tilaaja osallistuu projektin johtamiseen ja kuinka suuri osa vastuusta siirretään urakoitsijoille.

Mikään urakkamuoto ei ole yksiselitteisesti parempi kuin toinen. “Paras urakkamuoto” riippuu hankkeen koosta, monimutkaisuudesta, aikataulupaineista ja tilaajan omista resursseista.

Kokonaisurakka (pääurakka)

Kokonaisurakka on rakennusalan perinteisin toteutusmalli. Tilaaja solmii yhden sopimuksen pääurakoitsijan kanssa, joka vastaa koko hankkeen toteutuksesta tilaajan valmiiden suunnitelmien pohjalta.

Pääurakoitsija voi käyttää aliurakoitsijoita, mutta tilaaja asioi aina vain yhden sopimuskumppanin kanssa. Tällöin puhutaan ns. pääurakka + sivu-urakat -mallista.

Suurimmat edut:

• Yksi vastuutaho koko hankkeelle selkeyttää sopimussuhteita ja helpottaa hallintaa.
• Kiinteähintaisena mallina tuo kustannusvarmuutta tilaajalle.
• Sopii erityisesti selkeisiin, hyvin määriteltyihin hankkeisiin, joissa suunnitelmat ovat valmiina ennen toteutusta.

Mahdolliset haasteet:

• Tilaajan on varmistettava, että suunnitelmat ovat virheettömät ja toteutuskelpoiset.
• Mahdolliset muutokset hankkeen aikana voivat nostaa kustannuksia ja pidentää aikatauluja.

Admicomin tuki: Kokonaisurakan hallinta helpottuu, kun kaikki sopimukset, dokumentit ja työmaaseuranta löytyvät yhdestä järjestelmästä. Reaaliaikainen kustannusten seuranta auttaa pysymään sovitussa budjetissa.

ASIAKKAAN KOKEMUS: RASPAL
"Litteraraportointi mahdollistaa sen, että työmaan toimihenkilöt voivat ennustaa kustannuksia ja seurata niiden toteutumista todella tarkasti. Tämä auttaa sekä projektien hallinnassa että kustannustehokkuudessa. Koemme, että Ultima on auttanut meitä huomattavasti työmaiden kustannusten ennustettavuuden parantamisessa."

Lue lisää >>

Jaettu urakka

Jaetussa urakassa tilaaja pilkkoo hankkeen eri osa-alueisiin ja kilpailuttaa ne erikseen. Itse rakennustyöt voivat olla yhden pääurakoitsijan vastuulla, mutta esimerkiksi LVI- ja sähkötyöt tilataan suoraan erikoisurakoitsijoilta. Jokainen urakoitsija on suoraan sopimussuhteessa tilaajaan.

YSE:n mukaan tilaajalla on rakennuttajan rooli ja hän kantaa vastuun työmaan turvallisuuskoordinaatiosta ja yhteensovittamisesta (työturvallisuuslaki)

Tärkeimmät edut:

• Mahdollisuus valita erikoisosaajat jokaiseen osa-alueeseen erikseen.
• Kilpailutus osissa voi tuoda kustannussäästöjä.

Mahdolliset haasteet:

• Tilaaja vastaa urakoiden koordinoinnista ja aikataulutuksesta → Vaatii enemmän osaamista ja resursseja.
• Useat sopimusrajapinnat lisäävät riskiä vastuuristiriidoista ja viivästymisistä.

Admicomin tuki: Projektin eteneminen pysyy hallinnassa, kun aikataulut, työvaiheet ja eri urakoitsijoiden tehtävät voidaan seurata ja ohjata digitaalisesti. Yhteinen alusta vähentää väärinkäsityksiä ja pitää kaikki osapuolet ajan tasalla.

Modernilla projektinhallintaratkaisulla pidät tehtävät hallinnassa ja kaikki osapuolet samalla sivulla. Katso webinaaritallenne ja tutustu Admicom Bauhubiin >>

KVR-urakka (“avaimet käteen”)

KVR-urakassa urakoitsija vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että toteutuksesta. Tilaaja määrittelee tavoitteet, vaatimukset ja reunaehdot, mutta jättää suunnitteluratkaisujen yksityiskohdat urakoitsijan vastuulle.

Suomessa KVR ei automaattisesti tarkoita täysin “avaimet käteen” käyttövalmiiksi asti; sopimuksessa on määriteltävä, kattaako se esim. käyttöönottovaiheen, kalustuksen ja ulkoalueiden viimeistelyn.

Tärkeimmät hyödyt:

• Yksi toimija vastaa koko projektin läpiviennistä, mikä helpottaa hallintaa.
• Urakoitsijan käytännön kokemus voi tuoda kustannustehokkaita ja innovatiivisia ratkaisuja.
• Sopii erityisesti kohteisiin, joissa tilaaja haluaa minimoida oman suunnittelutyön.

Mahdolliset haasteet:

• Tarjousten vertailu voi olla hankalaa, koska ratkaisut ja suunnitelmat voivat poiketa toisistaan
• Tilaajan on luotettava urakoitsijan osaamiseen ja laatuun

Admicomin tuki: KVR-hankkeissa Admicom auttaa hallitsemaan tarjouslaskentaa, suunnitelmien versioita ja kustannusseurantaa yhdessä alustassa. Näin projektin taloudellinen ja tekninen kokonaisuus pysyy hallinnassa alusta loppuun.

CTA: ASIAKKAAN KOKEMUS: KUMONI
”Kun laskentaohjelmasta voidaan siirtää tavoitearvio budjetiksi työmaalle, päästään litteroinnin kautta Ultimassa helposti todentamaan, miten työmaa on toteutunut laskentaan verrattuna.”

Lue lisää >>

Allianssimalli

Allianssimallissa tilaaja, urakoitsijat ja suunnittelijat solmivat yhteisen sopimuksen ja muodostavat yhden projektiorganisaation. Kaikki päätökset tehdään yhdessä, ja mahdolliset säästöt tai kustannusylitykset jaetaan sovitulla tavalla. Malli kannustaa avoimuuteen, luottamukseen ja yhteisten tavoitteiden saavuttamiseen.

Allianssimalli on Suomessa käytössä etenkin julkisissa infraprojekteissa.

Tärkeimmät hyödyt:

• Yhteinen tavoite ja jaettu riski vähentävät vastakkainasettelua.
• Reaaliaikainen tiedonjako ja yhteiset päätökset tukevat innovointia ja ongelmanratkaisua.
• Soveltuu erityisesti suuriin ja monimutkaisiin hankkeisiin.

Mahdolliset haasteet:

• Vaatii merkittävää panostusta ja resursointia myös tilaajalta.
• Sopimusrakenne ja hallinta ovat monimutkaisempia kuin perinteisissä malleissa.

Admicomin tuki: Allianssihankkeissa Admicom tarjoaa reaaliaikaisen yhteistyöalustan, jossa kustannustiedot, dokumentit ja aikataulut ovat kaikkien osapuolten nähtävissä. Läpinäkyvyys ja ajantasainen tieto auttavat pitämään projektin tavoitteet ja toteutuksen linjassa.

Elinkaarimalli

Elinkaarimallissa urakoitsija vastaa rakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja pitkäaikaisesta ylläpidosta, usein jopa 20–30 vuoden ajan. Tilaaja saa yhden sopimuksen kautta koko elinkaaren kattavan palvelun, jossa toteuttaja sitoutuu varmistamaan rakennuksen toimivuuden ja kustannustehokkuuden vuosikymmenten ajan.

Käytössä etenkin PPP/PFI-hankkeissa (Public–Private Partnership). Julkinen sektori ostaa palvelua, ei vain rakennusta. Sopimuksiin sisältyy tarkat suorituskyky- ja palvelutasovaatimukset.

Suurimmat hyödyt:

• Tilaajalle selkeä kokonaisvastuu yhdeltä toimijalta.
• Toteuttaja on motivoitunut tekemään kestäviä ja laadukkaita ratkaisuja, koska vastaa ylläpidosta.
• Mahdollisuus ennakoida kustannuksia pitkällä aikavälillä.

Mahdolliset haasteet:

• Pitkä sopimusaika sitoo molemmat osapuolet: olosuhteiden muuttuessa sopimuksen päivittäminen voi olla monimutkaista.
• Sopimuksen laajuus vaatii tarkkaa määrittelyä jo alkuvaiheessa.

Admicomin tuki: Elinkaarimallissa Admicom tarjoaa työkalut elinkaarikustannusten seurantaan, ylläpitovaiheen hallintaan ja raportointiin, jolloin tilaaja ja toteuttaja voivat varmistaa tavoitteiden toteutumisen koko sopimuskauden ajan.

Projektinjohtourakka (PJU/PJP)

Projektinjohtourakassa tilaaja palkkaa projektinjohtajan, joka kilpailuttaa ja johtaa eri urakoitsijoita hankkeen eri vaiheissa. Suunnittelu ja rakentaminen voivat edetä rinnakkain, mikä mahdollistaa nopean aloituksen ja joustavan etenemisen.

Projektinjohtomalleja on kaksi päätyyppiä: Projektinjohtourakka (PJU), jossa PJ-urakoitsijalla on oma työpanos ja sopimusvastuu, ja Projektinjohtopalvelu (PJP), jossa tilaaja tekee sopimukset suoraan muiden urakoitsijoiden kanssa.

Tärkeimmät hyödyt:

• Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen ennen kuin kaikki suunnitelmat ovat valmiit.
• Joustavuus suunnitelmien ja toteutuksen muokkauksessa projektin aikana.
• Projektinjohtajan asiantuntemus voi tuoda kustannus- ja aikataulusäästöjä.

Mahdolliset haasteet:

• Kustannusvarmuus voi olla heikompi kuin kiinteähintaisissa malleissa.
• Edellyttää vahvaa luottamusta ja toimivaa viestintää tilaajan ja projektinjohtajan välillä.

Admicomin tuki: PJU-hankkeissa Admicom helpottaa vaiheistettua kustannusseurantaa, hankintojen koordinointia ja suunnitelmien hallintaa. Yhteinen digitaalinen alusta varmistaa, että kaikki osapuolet pysyvät ajan tasalla projektin edetessä.

Miten urakkamuoto valitaan?

Urakkamuodon valinta vaikuttaa koko projektin sujuvuuteen ja lopputulokseen. Sopivin malli löytyy tarkastelemalla hankkeen tavoitteita, aikataulua, budjettia ja käytettävissä olevia resursseja.

1. Kuinka tärkeää on kiinteä, etukäteen tiedossa oleva hinta?
2. Tarvitaanko hankkeessa joustoa aikataulujen ja suunnitelmien muokkaamiseen?
3. Kuinka paljon tilaaja haluaa tai pystyy osallistumaan projektin päivittäiseen johtamiseen?
4. Onko tavoitteena tiivis, kaikkia osapuolia sitouttava yhteistyö vai selkeä työnjako?
5. Millaisia riskejä ollaan valmiita ottamaan kustannusten ja aikataulujen suhteen?
6. Kuinka pitkäksi ajaksi halutaan sitoutua urakoitsijan kanssa tehtävään sopimukseen?
7. Onko hankkeessa erityisosaamista vaativia osa-alueita, jotka kannattaa kilpailuttaa erikseen?

Näihin kysymyksiin vastaaminen auttaa tunnistamaan, mitkä urakkamuodot tukevat parhaiten projektisi tavoitteita.

Miten varmistaa rakennushankkeen tehokas startti? Lataa maksuton webinaaritallenne ja ota vinkit talteen >>

Yhteenveto

Urakkamuoto määrittää, mitä projektin hallinnassa korostuu: onko tärkeintä seurata tarkasti yhtä pääurakkaa, sovittaa yhteen useita urakoitsijoita vai ylläpitää tiivistä yhteistyötä koko projektiorganisaation kesken? Jokainen malli vaatii omat painopisteensä kustannusten hallintaan, aikataulutukseen ja dokumentointiin.

Admicom Ultima kokoaa nämä osa-alueet yhteen selkeälle ja helposti käytettävälle alustalle. Kokonaisurakassa se tarjoaa reaaliaikaisen kustannusseurannan ja sopimusten hallinnan. Jaetussa urakassa se helpottaa eri urakoitsijoiden koordinointia ja vähentää väärinkäsityksiä.

KVR- ja allianssihankkeissa suunnitelmien versiointi, läpinäkyvä kustannustieto ja yhteiset työtilat tukevat sujuvaa yhteistyötä. Elinkaarimallissa järjestelmä mahdollistaa ylläpitovaiheen seurannan ja raportoinnin vuosien ajan, ja PJU-hankkeissa se hallitsee vaiheistetun etenemisen ja hankinnat yhdestä paikasta.

Kun kaikki tieto kulkee samassa järjestelmässä ja on kaikkien osapuolten saatavilla, projektin tavoitteet pysyvät kirkkaana ja päätöksenteko perustuu ajantasaiseen tietoon. Näin urakkamuodosta riippumatta projekti etenee suunnitellusti ja riskit pysyvät hallinnassa.

Varaa ilmainen demo ja katsotaan yhdessä, miten Admicom Ultima helpottaa yrityksesi projektinhallintaa!