Korjausrakentaminen – Kaikki mitä sinun tulee tietää

Suomessa tehdään yli 10 miljardin euron edestä saneeraustöitä vuosittain, ja määrä vain kasvaa rakennuskannan ikääntyessä.

Korjausrakentaminen on kuin palapeli, jossa palaset voivat vaihtua kesken kokoamisen. Vanhat rakenteet paljastavat yllätyksiä, budjetit elävät ja aikataulut venyvät odottamattomien löydösten myötä.

Onnistunut korjaushanke vaatii paljon enemmän kuin pelkät hyvät suunnitelmat. Se edellyttää kykyä reagoida muutoksiin, hallita kustannuksia reaaliaikaisesti ja koordinoida useiden urakoitsijoiden yhteistyötä.

Tämä opas avaa korjausrakentamisen prosessin vaihe vaiheelta ja tarjoaa konkreettisia työkaluja hankkeen läpivientiin. Käymme myös läpi, miten digitaaliset ratkaisut muuttavat reaktiivisen purkutyömaan ennakoitavaksi projektiksi, jossa yllätyksetkin pysyvät hallinnassa.

Keskeiset nostot

• Hankkeen vaiheistus on kriittistä: jokainen vaihe tarveselvityksestä takuuaikaan vaatii tarkkaa dokumentointia
• Kustannusten hallinta on suurin haaste: yllätykset voivat pahimmillaan kasvattaa budjettia jopa 15-30% alkuperäisestä
• Digitaaliset työkalut helpottavat arkea merkittävästi: projektinhallinta, kustannuslaskenta ja laskujen käsittely automatisoituvat
• Taloyhtiöissä päätöksenteko vaatii erityishuomiota: osakkaiden informointi ja rahoituksen järjestäminen ovat keskeisiä

Perusteet: Mitä on korjausrakentaminen?

Korjausrakentamisen määritelmä ja laajuus

Korjausrakentaminen tarkoittaa olemassa olevan rakennuksen kunnostamista, muuttamista tai parantamista alkuperäistä tasoa paremmaksi. Korjausrakentamisen piiriin luetaan kaikki rakennuksen käyttöiän pidentämiseen, toiminnallisuuden parantamiseen tai vaurioiden korjaamiseen tähtäävät toimenpiteet.

Suomessa korjausrakentamisen markkina-arvo on noin 10 miljardia euroa vuodessa, ja sen osuus kasvaa jatkuvasti. Erityisesti 1960-1980-luvuilla rakennettu rakennuskanta vaatii laajamittaisia korjauksia tulevien vuosikymmenten aikana.

Korjausrakentamisen tyypit

Korjausrakentaminen jakautuu kolmeen päätyyppiin toimenpiteen laajuuden mukaan:

Vuosikorjaukset ovat säännöllisiä ylläpitotoimia, jotka pitävät rakennuksen käyttökunnossa sekä ehkäisevät kalliimpia remontteja. Näitä ovat esimerkiksi maalaustyöt, pienet saneeraukset ja LVIS-järjestelmien huollot.

Peruskorjaus palauttaa rakennuksen alkuperäiseen kuntoon tai lähelle sitä. Tyypillisiä peruskorjauksia ovat kattoremontti, julkisivukorjaus tai ikkunoiden uusiminen. Peruskorjauksessa ei yleensä muuteta rakennuksen käyttötarkoitusta.

Perusparannus nostaa rakennuksen tasoa alkuperäistä paremmaksi. Tähän kuuluvat esimerkiksi hissien jälkiasennus, energiatehokkuuden parantaminen tai tilojen muuttaminen vastaamaan nykyisiä käyttötarpeita.

Energiatehokkuuskorjausten tavoitteena on saavuttaa sama lämmitystaso vähemmällä sähkönkulutuksella. Energiaremontit voivat sisältää muun muassa eristeiden ja tiivisteiden korjausta.

Ero uudisrakentamiseen

Siinä missä uudisrakentamisessa työskennellään puhtaalta pöydältä, korjausrakentamisessa joudutaan huomioimaan olemassa olevat rakenteet ja niiden rajoitteet.

Korjaushankkeissa kohdataan usein yllätyksiä rakenteiden avaamisen yhteydessä – kosteusvaurioita, puutteellisia eristyksiä tai muita piileviä ongelmia, joita ei voitu ennakoida suunnitteluvaiheessa. Usein joudutaan myös toimimaan puutteellisilla, kokonaan väärillä tai jopa olemattomilla suunnittelukuvilla. Tämä johtaa siihen, että liikkeelle joudutaan lähtemään puutteellisilla suunnitelmilla ja täsmentämään niitä töiden edetessä.

Erityisvaatimukset

Korjausrakentamisen projektinhallinta vaatii erityistä joustavuutta ja reagointikykyä. Aikataulut voivat venyä odottamattomien löydösten vuoksi, ja kustannusarviot joudutaan päivittämään hankkeen edetessä.

Lisäksi korjauskohteissa on usein huomioitava rakennuksen käyttäjät työn aikana, mikä asettaa lisävaatimuksia työmaajärjestelyille ja turvallisuudelle.

Ohjelmistot korjausrakentamiseen – tutustu alan tarpeisiin kehitettyihin ohjelmistoihin.

Korjaushankkeen vaiheet käytännössä

1. Tarveselvitys ja hankesuunnittelu

Korjaushanke alkaa aina perusteellisesta tarveselvityksestä. Tässä vaiheessa kartoitetaan rakennuksen tekninen kunto kuntotutkimuksilla ja -kartoituksilla. Samalla arvioidaan korjaustarpeen kiireellisyys ja laajuus. Taloyhtiöissä tämä vaihe sisältää myös osakkaiden kuulemisen ja alustavan rahoitussuunnitelman laatimisen.

Hankesuunnitteluvaiheessa määritellään korjauksen tavoitteet, laajuus ja alustava aikataulu. Samalla laaditaan myös ensimmäiset kustannusarviot, jotka perustuvat yleisiin neliöhintoihin ja aiempien vastaavien hankkeiden toteutuneisiin kustannuksiin.

Hyvä hankesuunnitelma sisältää myös riskianalyysin ja varautumissuunnitelman mahdollisiin yllätyksiin.

2. Suunnitteluvaihe

Suunnitteluvaihe on korjaushankkeen onnistumisen kannalta kriittinen. Tässä vaiheessa laaditaan yksityiskohtaiset korjaussuunnitelmat, työselostukset ja urakka-asiakirjat.

Usein suunnitelmia joudutaan tekemään ainakin osittain vanhentuneiden kuvien pohjalta, kun ajantasaista tietoa ei ole saatavilla. Välttämättä kuvia ei ole lainkaan, jolloin liikkeelle lähdetään tekemällä kohteelle tarkka kartoitus ja sen perusteella uudet kuvat.

Suunnittelijoiden valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota korjausrakentamisen erityisosaamiseen – uudisrakentamisen suunnittelu on eri asia kuin vanhojen rakenteiden korjaussuunnittelu.

Suunnitteluvaiheessa haetaan myös tarvittavat luvat. Korjausrakentamisen lupamenettely vaihtelee toimenpiteen laajuuden mukaan.

Pienet korjaukset eivät välttämättä vaadi lupaa lainkaan, kun taas laajemmat saneerausprojektit edellyttävät rakennuslupaa. Julkisivukorjauksissa tarvitaan rakentamislupa, ja suojelluissa kohteissa museoviranomaisen lausunto.

3. Urakoitsijan valinta ja sopimukset

Urakoitsijan valinta on merkittävä päätös, joka vaikuttaa koko hankkeen onnistumiseen. Kilpailutuksessa kannattaa painottaa hinnan lisäksi myös laatua, referenssejä ja resursseja. Korjausrakentamisessa urakoitsijan kokemus vastaavista kohteista on erityisen tärkeää.

Urakkasopimuksen laatimisessa on huomioitava korjausrakentamisen erityispiirteet. Sopimuksessa tulee määritellä selkeästi, miten menetellään yllätystilanteissa ja lisätöissä. Maksuerätaulukko kannattaa sitoa työn etenemiseen, ei pelkkään aikatauluun.

4. Toteutusvaihe

Toteutusvaihe alkaa työmaan perustamisella ja päättyy rakennuksen luovutukseen. Korjausrakentamisen työvaiheet vaihtelevat kohteen mukaan, mutta tyypillisesti ne sisältävät purkutyöt, rakenteiden korjauksen, talotekniikan uusimisen ja pintamateriaalien asennuksen.

Toteutusvaiheen aikana projektin seuranta on erityisen tärkeää. Kustannusseuranta korjaushankkeissa vaatii jatkuvaa päivittämistä, kun lisä- ja muutostöitä ilmenee. Aikatauluseuranta ja viestintä eri osapuolten välillä ovat keskeisiä onnistumisen edellytyksiä.

5. Käyttöönotto ja takuuaika

Hankkeen päättyessä suoritetaan vastaanottotarkastus, jossa todetaan työn sopimuksenmukaisuus. Mahdolliset puutteet ja virheet kirjataan ja sovitaan niiden korjaamisesta. Takuuaika alkaa vastaanoton yhteydessä ja kestää yleensä kaksi vuotta.

Korjausrakentamisen haasteet ja riskienhallinta

Tekniset haasteet

Korjausrakentamisen suurimmat tekniset haasteet liittyvät vanhojen rakenteiden yllätyksellisyyteen. Rakenteiden avaamisen yhteydessä voi paljastua odottamattomia vaurioita, kuten laajoja kosteusvaurioita, home- tai lahovaurioita, puutteellisia eristyksiä tai jopa asbestia. Usein löytyy sellaisia rakenteita ja ratkaisuja, joita ei näkynyt suunnitelmissa ollenkaan.

Vanhojen ja uusien rakenteiden yhteensopivuus aiheuttaa myös haasteita. Esimerkiksi talotekniikan uusiminen vanhoihin rakenteisiin vaatii luovia ratkaisuja, kun tilaa putkille ja kanavoinneille on rajallisesti. Rakennusmääräysten muuttuminen vuosikymmenten aikana voi edellyttää laajempia muutoksia kuin alun perin suunniteltiin.

Taloudelliset riskit

Kustannusten hallinta on korjausrakentamisen keskeinen haaste. Alkuperäisen budjetin ylittyminen ei ole harvinaista, erityisesti vanhemmissa kohteissa. Varautuminen yllätyksiin edellyttää riittävää varausta budjettiin – yleensä suositellaan 10-20% lisäystä alkuperäiseen kustannusarvioon.

Lisä- ja muutostöiden hallinta vaatii selkeää prosessia. Jokainen muutos tulee dokumentoida, hinnoitella ja hyväksyttää ennen toteutusta. Ilman järjestelmällistä seurantaa kustannukset karkaavat helposti käsistä.

Hallinnolliset haasteet

Korjaushankkeen hallinnolliset haasteet liittyvät usein monimutkaiseen sopimusverkostoon. Useita urakoitsijoita sisältävissä hankkeissa koordinointi ja vastuunjako voivat olla haastavia. Taloyhtiöissä päätöksenteko voi hidastua, jos osakkaiden mielipiteet eroavat merkittävästi.

Viestintä on kriittinen menestystekijä. Kaikkien osapuolten – tilaajan, suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja käyttäjien – tulee saada ajantasaista tietoa hankkeen etenemisestä. Erityisesti asuinkiinteistöissä asukkaiden informointi on tärkeää häiriöiden minimoimiseksi.

5 avaintekijää menestykseen korjausrakentajille – ota vinkit talteen maksuttomasta oppaasta.

Digitaaliset työkalut korjausrakentamisessa

Kokonaisvaltainen projektinohjaus

Korjausrakentamisen monimutkaisuus vaatii järjestelmällistä otetta projektinhallintaan. Digitaaliset työkalut mullistavat tiedonkulun, kustannusseurannan ja dokumentoinnin. Admicomin ratkaisut on suunniteltu erityisesti suomalaisen rakennus- ja talotekniikka-alan tarpeisiin, huomioiden korjausrakentamisen erityishaasteet.

Admicom Project -tuoteperhe kokoaa yhteen kaikki projektinhallinnan työkalut suunnittelusta luovutukseen. Järjestelmä mahdollistaa saumattoman yhteistyön eri osapuolten välillä ja tuo reaaliaikaisen näkyvyyden hankkeen etenemiseen. Admicom Ultima -toiminnanohjausjärjestelmä puolestaan tarjoaa 360° näkymän talouteen, työmaille ja projekteihin.

Asiakkaan kokemus: Rakennustoimisto Teohalli

”Jos ajattelee tätä koko pakettia, niin järjestelmät palvelevat monipuolisesti tarpeitamme kustannuslaskennasta laadukkaaseen dokumentointiin ja ne on selvästi rakennusalan tarpeisiin suunniteltu.”

Lue asiakastarina >

Toiminnanohjaus ja kustannusseuranta – Admicom Ultima

Admicom Ultima on rakennus- ja talotekniikka-alan toiminnanohjausjärjestelmä, joka yhdistää projektinhallinnan, taloushallinnon ja resurssienhallinnan yhteen kokonaisuuteen.

• Projektibudjetointi reaaliaikaisella kustannusseurannalla
• Lisä- ja muutostöiden hallinta
• Resurssien kohdistaminen projektikohtaisesti (työajat, materiaalit, kalusto)
• Aliurakoiden sopimuskohtainen seuranta ja maksuerien hallinta

Taloushallinnon automatisointi:

• Ostolaskujen automaattinen tiliöinti – jopa 90% laskuista käsitellään ilman manuaalityötä
• Projektikohdistukset suoraan laskuille
• Käännetyn ALV:n automaattinen käsittely korjauskohteissa
• Reaaliaikaiset katteraportit projektipäällikölle ja johdolle

Tarjouslaskenta ja kustannusarviointi – Admicom Estima

Korjaushankkeiden hinnoittelu on haastavaa projektien yksilöllisyyden vuoksi. Admicom Estima tarjoaa erikseen korjausrakentamiseen suunniteltuja työkaluja tarkkaan kustannuslaskentaan.

• Valmiit korjausrakentamisen paketit ja hinnastot
• Purkutöiden litterat ja hinnoittelupohjat
• Historiatiedon hyödyntäminen – aiempien korjauskohteiden kustannusdata parantaa arvioiden tarkkuutta
• Automaattiset päivitykset muutosten yhteydessä
• Tarkat materiaaliluettelot hiilijalanjäljen laskentaan

Estima integroituu saumattomasti Ultimaan, jolloin Estimalla tuotetun tavoitearvion voi tuoda vaivattomasti budjetoinnin pohjaksi Ultimaan.

Dokumentointi ja laadunhallinta – Admicom Vision

Admicom Vision on työmaan dokumentointiin ja laadunhallintaan suunniteltu mobiilityökalu. Korjausrakentamisessa dokumentoinnin merkitys korostuu, kun rakenteiden todellinen kunto paljastuu vasta purkuvaiheessa. Visionin kautta tilaaja tai jopa osakkaat voivat tarvittaessa seurata hankkeen etenemistä lähes reaaliajassa, sitä mukaa kun kohteesta otetaan kuvia.

• Sähköinen työmaapäiväkirja mobiilisti
• Valokuvadokumentointi ennen ja jälkeen -tilanteista
• TR-mittaukset ja turvallisuushavainnot
• Valmiit suunnitelmapohjat: mm. pölynhallintasuunnitelma, melunhallintasuunnitelma, työturvallisuus-, logistiikka-, ympäristö- ja aluesuunnitelmat
• Mukautettavat tarkastuslistat korjaustyön eri vaiheille: mm. asbestikartoitus, toimitilasaneeraus, linjasaneerauksen tarkastuslista.
• Offline-toiminnallisuus heikon verkkoyhteyden alueillaa
• Vision integroituu saumattomasti Ultimaan, jolloin Visionilla tuotettu työmaadokumentointi on aina käytettävissä myös Ultimassa.

Projektipankki ja viestintä – Admicom Bauhub

Admicom Bauhub toimii korjaushankkeen keskitettynä tietovarastona ja viestintäalustana.

• Rajaton tallennustila piirustuksille ja dokumenteille
• Versiohistoria
• Tehtävien luonti ja seuranta suoraan piirustuksiin
• Roolipohjaiset käyttöoikeudet eri osapuolille
• Automaattiset ilmoitukset muutoksista
• Mobiilikäyttö

Korjausrakentamisessa Bauhub varmistaa, että kaikki työskentelevät aina viimeisimmillä suunnitelmilla ja tiedot kulkevat reaaliaikaisesti.

Yhteenveto

Korjausrakentaminen on vaativa mutta palkitseva rakennusalan osa-alue, joka vaatii erityisosaamista, joustavuutta ja järjestelmällisyyttä. Hankkeen onnistuminen perustuu huolelliseen suunnitteluun, realistiseen budjetointiin ja tehokkaaseen projektinhallintaan.

Digitaaliset työkalut, kuten Admicom Ultima projektinhallintaan, Estima kustannuslaskentaan ja Vision dokumentointiin, tehostavat merkittävästi korjaushankkeiden läpivientiä. Ne tuovat läpinäkyvyyttä kustannuksiin, parantavat reagointikykyä muutoksissa ja vapauttavat aikaa varsinaiseen rakentamiseen.

Korjausrakentamisen merkitys kasvaa tulevaisuudessa entisestään rakennuskannan ikääntyessä ja ilmastotavoitteiden kiristyessä. Ammattitaitoisille korjausrakentajille riittää työtä, ja digitaalisia työkaluja hyödyntävät yritykset saavat merkittävää kilpailuetua markkinoilla.

Haluatko tehostaa korjausrakentamisen projektinhallintaa? Tutustu Admicomin ratkaisuihin ja varaa esittely nähdäksesi, miten digitaaliset työkalut mullistavat korjaushankkeiden johtamisen.

Viisi vinkkiä onnistuneeseen korjausrakentamiseen

1. Investoi perusteelliseen selvitystyöhön. Kattava kuntotutkimus maksaa itsensä takaisin vältettyinä yllätyksinä
2. Varaudu yllätyksiin budjetissa. Lisää 5-20% varaus odottamattomiin kustannuksiin
3. Valitse kumppanit huolella. Korjausrakentamisen kokemus on korvaamatonta
4. Dokumentoi järjestelmällisesti. Kaikki muutokset ja päätökset kirjallisina
5. Hyödynnä digitaalisia työkaluja. Reaaliaikainen tieto säästää aikaa ja rahaa