Urakkasopimus on rakennusprojektin keskeinen asiakirja, joka määrittää urakan ehdot, vastuut, velvollisuudet, hinnan ja aikataulun, joiden varaan koko hanke rakentuu. Suomessa urakkasopimuksen sisältöön vaikuttavat muun muassa rakennusalan yleiset sopimusehdot. (YSE 1998)
Kun sopimus on tarkka ja ajan tasalla, vältät arvailun, kalliit riidat ja viime hetken aikataulupaniikit.
Silti moni projekti karahtaa kiville samoista syistä: työn laajuus jää epäselväksi, muutokset kirjataan myöhässä tai sopimukseen hahmoteltu maksuerätaulukko ei tue kassavirran hallintaa. Siksi kokosimme muistilistan, joka auttaa sinua varmistamaan, että jokainen sopimuksen kohta tukee projektisi tavoitteita ja elää mukana aina loppumetreille saakka.
Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä urakkasopimuksen on sisällettävä, miten vältät yleisimmät sudenkuopat ja miten digitaaliset työkalut, kuten Admicom Bauhub ja Ultima, tekevät sopimuksesta muutakin kuin pöytälaatikon täytettä.
Oikein tehdyn urakkasopimuksen hyödyt
- Selkeät pelisäännöt: Osapuolet, työn laajuus, hinta ja aikataulu kirjataan ilman epäselvyyksiä.
-
Riskien ja vastuiden jako: Sopimuksella määritellään yksiselitteisesti, kuinka urakoitsijan kanssa toimitaan, miten vastuut ja velvollisuudet jakautuvat sekä miten projektia johdetaan.
-
Kassavirran hallinta: Huolellinen suunnittelu mahdollistaa realistisen aikataulun sekä auttaa laatimaan maksuerätaulukon, jolla saadaan rahaa kassaan oikeaan aikaan. Kirjallinen prosessi lisä- ja muutostöille estää “yllätyslaskut” tilaajan ja pääurakoitsijan suuntaan.
-
Projektinhallinnan moottori: Sopimukseen liitetyt välitavoitteet, aikataulut sekä kustannusseuranta auttavat reagoimaan muutoksiin projektin edetessä.
Mitä urakkasopimuksen tulee sisältää?
Seuraavat osa-alueet muodostavat sopimuksen selkärangan. Kun jokainen kohta on kirjattu selkeästi ja ne elävät digitaalisesti projektipankissa, pysyy kokonaisuus hallinnassa.
1. Sopimusosapuolet
-
Listaa kattavasti kaikki osapuolet sekä heidän roolinsa hankkeen laajuudesta riippuen (mm. rakennushankkeesta vastaava taho, tilaaja, urakoitsijat sekä muut osapuolet, kuten rakennuttaja ja suunnittelijat). Osapuoliin viittaaminen on tämän jälkeen selkeämpää sopimuksen myöhemmissä vaiheissa.
-
Huolehdi, että kaikkien osapuolten perustiedot ovat oikein (nimi, osoite, y-tunnus, yhteyshenkilö ja yhteystiedot).
2. Työn kuvaus
-
Urakan sisältö ja laajuus tulee kuvata selkeästi ja yksityiskohtaisesti. Kuvaa siis, mitä urakka sisältää ja täsmennä tarvittaessa, mitä se ei sisällä.
-
Kuvaile myös edellytetyt toimintatavat esimerkiksi työn suunnitteluun, seurantaan, raportointiin, viestintään ja työturvallisuuteen liittyen.
-
Viittaa mahdollisiin liitteisiin, kuten piirustuksiin ja työselityksiin.
3. Aikataulu
-
Kerro selkeästi urakan aloitus- ja valmistumispäivämäärät.
-
Lisää mukaan välitavoitteet sekä mahdolliset sanktiot viivästyksistä.
4. Hinta ja maksuehdot
-
Esitä hinta kokonais- tai yksikköhintoina arvonlisäverotietoineen. Kuvaa myös, mistä hinta muodostuu ja millä perusteilla projektin aikana syntyvät kustannukset laskutetaan.
-
Listaa maksuerät ja niiden aikataulut.
-
Kuvaile mahdolliset lisä- ja muutostyöt sekä niiden hinnoittelu.
5. Vastuut ja vakuutukset
-
Määrittele sopimuksessa urakka- ja toteutusmuoto sekä osapuolten vastuut ja velvollisuudet.
-
Täsmennä myös urakoitsijan vastuu työn laadusta ja takuusta takuuaikoineen ja kustannuksineen.
-
Kuvaa osapuolten antamat vakuudet ja niiden voimassaolo.
-
Kerro selkeästi, millaiset vakuutukset osapuolilla tulee olla voimassa (mm. vastuuvakuutus ja tapaturmavakuutus)
6. Sopimusehdot
-
Kuvaa sopimuksessa sovellettavat yleiset sopimusehdot (esim. YSE 1998, RYS-9).
-
Tee tarvittaessa lisäselvennyksiä. Voit kertoa esimerkiksi, mitä nimikkeistöjä ja määrälaskentaohjeita hankkeessa käytetään tai mitä sopimuksessa käytetyillä termeillä tarkoitetaan.
-
Kuvaa salassapitovelvollisuudet.
-
Määrittele sopimusrikkomusten seuraamukset.
-
Kuvaile myös purkuehdot sekä mahdolliset sopimussakot.
-
Täsmennä asiakirjojen pätevyysjärjestys yksiselitteisesti.
7. Tarkastukset ja vastaanotto
-
Kuvaa työn tarkastuskäytännöt.
-
Käy läpi vastaanottomenettely sekä miten mahdollisten huomautusten suhteen toimitaan.
8. Liitteet
- Lisää sopimukseen liitteet, kuten urakkaohjelma, urakkarajaliite, tarjouspyyntö ja tarjous, työselitys sekä piirustukset.
Tiesitkö, että Admicom Ultima on pitkälle automatisoitu rakennusalan ERP, jolla hallitset tehokkaasti niin sopimuksen mukaiset tehtävät, raportoinnin, lisätyöt kuin alihankinnatkin? Tutustu Ultiman rakennusalan työkaluihin maksuttomasta oppaasta >>
Digitaalinen urakkasopimus helpottaa työmaan arkea
Paperimappien aika on ohi. Kun sopimus elää pilvipalvelussa, jokainen muutos, kommentti ja kuittaus tallentuu automaattisesti ja kaikki projektiin osallistuvat pääsevät käsiksi asiakirjojen uusimpiin versioihin.
Uusimmat sopimusasiakirjat yhdessä näkymässä
Admicom Bauhub kokoaa urakkasopimuksen ja kaikki liitteet samaan näkymään, johon tilaajalla, urakoitsijalla ja suunnittelijoilla on pääsy roolipohjaisin oikeuksin. Kun suunnittelija esimerkiksi lisää päivitetyn piirustuksen, urakoitsija saa ilmoituksen heti, eikä työmaa pyöri vanhentuneilla tiedoilla. Osapuolten välinen viestintä onnistuu suoraan Bauhubissa.
Rakennusalan ammattilaisen näkemys: Respect Group
”Ehkä tärkein hyöty on juuri Bauhubin korkea viestintätaso, jossa keskustelut pysyvät oikeissa paikoissa, eikä tieto huku. Lisäarvo syntyy erityisesti rakentamisen aikaisessa projektinhallinnassa – silloin nämä ominaisuudet tulevat parhaiten esille. Tiedonhallintaa helpottaa, kun kaikki tarvittava on yhdessä paikassa ja kaikkien saatavilla. Sillä on aika paljon merkitystä arjen sujuvuuden kannalta."
Vaivaton sopimusten ylläpito ja hinnoittelu
Admicom Ultimassa hallitset sopimukset tehokkaasti, sillä voit helposti ylläpitää sopimuksia sekä hinnoitella suoritteet sovitulla urakka-, tunti- tai yksikköhinnalla, jolloin suoritetut työt muodostuvat automaattisesti laskutettavaksi oikealla hinnalla. Tämä minimoi sopimusriidat ja varmistaa, että tilaajalle toimitetaan palvelut sovitun mukaisesti.
Integroitu kustannus- ja aikatauluseuranta
Kun sopimus, maksuerät ja aikataulut on linkitetty Ultimaan, projektipäällikkö näkee urakan toteuman reaaliajassa: budjetti, katteet, toteutuneet kustannukset ja välitavoitteet päivittyvät automaattisesti kirjausten perusteella.
Läpinäkyvyys vahvistaa yhteistyötä
Kaikki hankkeen osapuolet yhteen kokoava projektinhallinta-alusta Pilvipalvelu tuo sopimukseen läpinäkyvyyden, joka ennen vaati tunteja sähköpostien kahlausta: jokainen näkee, mitä on sovittu, missä vaiheessa mennään ja kuka vastaa seuraavasta askeleesta. Selkeys vähentää epäluottamusta ja nopeuttaa päätöksentekoa.
Hyvin suunniteltu on enemmän kuin puolet katteesta – katso webinaaritallenne ja ota talteen käytännön vinkit >>
Usein kysytyt kysymykset urakkasopimuksesta
Mitä jos urakka viivästyy?
YSE 1998-ehtojen perusmallissa viivästyssakko on 0,05 % urakkahinnasta jokaiselta myöhästymispäivältä, enintään 50 päivältä. Jos sakkoa ei kirjata sopimukseen, tilaaja joutuu näyttämään toteen koko vahinkonsa – se on sekä aikaa vievää että riskialtista. Kirjoita siis sakkoehdot selkeästi ja linkitä ne välitavoitteisiin.
Kuka maksaa lisä- ja muutostyöt?
Lisätyö kuuluu tilaajalle vain, jos siitä on sovittu kirjallisesti ennen työn aloittamista: tilaus → urakoitsijan hinta- ja aikatauluvaikutus → tilaajan hyväksyntä. Bauhubin muutosloki tallentaa koko ketjun, joten “ei ollut sovittu” -kiistat jäävät historiaan.
Voiko sopimusta muuttaa kesken projektin?
Kyllä, mutta vain molempien osapuolten hyväksynnällä. Käytännössä tämä tehdään muutostyöprosessina liitepäivityksineen – muuten alkuperäinen sopimus pätee sellaisenaan. Muutos vaikuttaa usein myös takuisiin, aikatauluun ja maksueriin, joten kaikki vaikutukset on kirjattava samaan muutospäätökseen.
Kuinka pitkä takuu työlle on?
Yleinen takuuaika on kaksi vuotta vastaanotosta; piilevissä virheissä vastuu voi ulottua kymmeneen vuoteen, jos puutteet johtuvat törkeästä huolimattomuudesta. Erityistöille (esim. vedeneristys, katto) kannattaa sopia pidempi takuu, ja takuuajan vakuus (≈ 2 %) vapautetaan vasta hyväksytyn takuukatselmuksen jälkeen.
Miten maksuerätaulukko kannattaa rakentaa?
Sidotaan maksut urakan valmiusasteeseen: esimerkiksi 20 % perustuksista, 30 % vesikaton valmistuttua ja loppu luovutuksessa. Kuluttajakohteissa viranomaiset suosittelevat, ettei ennakkomaksu ylitä 15 % koko hinnasta ja että tilaajalla on oikeus pidättää viimeisestä erästä takuuajan vakuutta vastaava summa.
Kun sopimus on kunnossa, projektille on onnistumisen edellytykset
Selkeä, digitaalinen urakkasopimus luo turvarenkaan koko hankkeelle: riskit ja vastuut jakautuvat oikeudenmukaisesti, lisä- ja muutostyöt pysyvät hallinnassa ja kustannusseuranta rullaa reaaliajassa. Kun sopimusasiakirjat, aikataulut ja maksuerät elävät Bauhubissa ja Ultimassa, tieto kulkee ilman arvailua – ja jokainen näkee saman totuuden.
Suunnitelmallinen, läpinäkyvä ja systemaattinen toimintatapa auttaa pysymään aikataulussa ja mahdollistaa projektin onnistumisen. Ei enää mutu-tuntumaa ja viiveellä saatavaa tietoa, vaan huolellista suunnittelua, tehokkaat toimintatavat sekä dataa, jota on saatavilla 24/7 niin työmaalla kuin toimistossakin.
Se vapauttaa aikaa rakentamiseen, ei byrokratiaan, ja nostaa asiakastyytyväisyyden aivan uudelle tasolle.
👉 Varaa ilmainen esittely ja kokeile itse!
Varaa asiantuntijapalaveri, niin näytämme konkreettisesti, miten urakkasopimus, muutostyöt ja maksuerät pysyvät yhdessä näkymässä Admicom Bauhubissa ja Ultimassa.